一、 關(guān)于本案訴爭的標(biāo)的物(衛(wèi)生廳機(jī)關(guān)食堂)存在的合法性問題。
1. 有關(guān)臨時(shí)性建筑的法律法規(guī)的規(guī)定。
臨時(shí)性建筑通俗來說，是和普通性建筑相對(duì)而言的，指的是必須限期拆除的、結(jié)構(gòu)簡易、臨時(shí)性的建筑物、構(gòu)筑物和其他設(shè)施，臨時(shí)建筑都有規(guī)定的使用期限。
第一，在建設(shè)審批程序上。依據(jù)1984年1月5日發(fā)布并施行的國務(wù)院《城市規(guī)劃條例》，第三十二條 任何組織和個(gè)人在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)需要臨時(shí)使用國家所有的土地或者征用集體所有的土地，必須向城市規(guī)劃主管部門提出臨時(shí)使用土地的申請(qǐng)，經(jīng)審查批準(zhǔn)，發(fā)給臨時(shí)用地許可證后，方可使用土地。臨時(shí)使用土地的期限，一般不得超過兩年。依據(jù)1990年4月1日起施行的《中華人民共和國城市規(guī)劃法》，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)利用土地和進(jìn)行各項(xiàng)建設(shè)，必須辦理“一書兩證”，即城市規(guī)劃行政主管部門的選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證，方可申請(qǐng)辦理開工手續(xù)。依據(jù)1995年8月30日施行的《南昌市城市規(guī)劃管理規(guī)定》第十四條 在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)需要臨時(shí)使用土地的，必須先向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)，由城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)臨時(shí)建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，方可向土地管理部門申請(qǐng)辦理臨時(shí)用地手續(xù)。第二十四條 在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行臨時(shí)建設(shè)，必須向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)，由城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)臨時(shí)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
因此，臨時(shí)性建筑審批程序上，必須向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請(qǐng)，辦理臨時(shí)用地許可證或者是“一書兩證”，辦理完畢后，再辦理相關(guān)的建設(shè)施工手續(xù)，方為合法。
第二，在使用年限上。依據(jù)建設(shè)部頒布的國家標(biāo)準(zhǔn)《民用建筑設(shè)計(jì)通則》3.2 設(shè)計(jì)使用年限3.2.1 民用建筑的設(shè)計(jì)使用年限應(yīng)符合表3.2.1的規(guī)定。(表3.2.1)
類別設(shè)計(jì)使用年限(年)示例
15臨時(shí)性建筑
225易于替換結(jié)構(gòu)構(gòu)件的建筑
350普通建筑和構(gòu)筑物
4100紀(jì)念性建筑和特別重要的建筑
可見根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)，臨時(shí)性建筑的使用年限不超過5年。
再根據(jù)1984年1月5日的國務(wù)院《城市規(guī)劃條例》，第三十二條臨時(shí)使用土地的期限，一般不得超過兩年;第三十九條 禁止獲得臨時(shí)用地許可證的組織和個(gè)人，在臨時(shí)使用的土地上，建設(shè)永久性的或者半永久性的建筑物或者構(gòu)筑物。1990年4月1日的《中華人民共和國城市規(guī)劃法》第三十三條 在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行臨時(shí)建設(shè)，必須在批準(zhǔn)的使用期限內(nèi)拆除。禁止在批準(zhǔn)臨時(shí)使用的土地上建設(shè)永久性建筑物、構(gòu)筑物和其他設(shè)施。依據(jù)1995年8月30日的《南昌市城市規(guī)劃管理規(guī)定》第十四條 臨時(shí)用地必須按照批準(zhǔn)的用途使用。禁止在經(jīng)批準(zhǔn)的臨時(shí)用地上建設(shè)永久性建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施。臨時(shí)用地期限最長為兩年。使用期滿或者使用期間因城市建設(shè)需要時(shí)，使用單位應(yīng)當(dāng)自行拆除臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施。
因此，臨時(shí)性建筑在土地使用年限上為兩年，在建筑物的使用年限上為五年。
第三，法律責(zé)任方面。根據(jù)1984年1月5日的國務(wù)院《城市規(guī)劃條例》第五十條 城市規(guī)劃主管部門對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)違反本條例的組織和個(gè)人，可以分別給予以下行政處罰：(二)對(duì)違反本條例規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，責(zé)令停止違章建設(shè)行為，吊銷其建設(shè)許可證，或者責(zé)令其拆除違章的建筑物、構(gòu)筑物，并可給予警告或者罰款。依據(jù)1995年8月30日的《南昌市城市規(guī)劃管理規(guī)定》第四十五條 臨時(shí)用地的建筑物、構(gòu)筑物和其他設(shè)施逾期不自行拆除，或者在使用期限內(nèi)因城市建設(shè)需要拒不拆除的，由市或者縣(區(qū))人民政府責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆除，并由臨時(shí)用地單位或者個(gè)人承擔(dān)折除所需費(fèi)用。
因此，對(duì)于違法建設(shè)的臨時(shí)性建筑以及超過使用期限的臨時(shí)性建筑，都將會(huì)面臨隨時(shí)被有關(guān)行政部門強(qiáng)制拆除的法律后果。
2. 一審法院認(rèn)定“訴爭標(biāo)的物屬江西省衛(wèi)生廳支配使用的臨時(shí)性建筑物”沒有法律依據(jù)，顯屬錯(cuò)誤。
一審法院如此認(rèn)定的依據(jù)，來自于江西省政府辦公廳房管基建處于1989年7月5日出具的《關(guān)于同意擴(kuò)建機(jī)關(guān)食堂的復(fù)函》。
《關(guān)于同意擴(kuò)建機(jī)關(guān)食堂的復(fù)函》的出具單位是江西省政府辦公廳房管基建處，該單位根本不屬于城市規(guī)劃主管部門，其職能范圍也僅限于房屋的管理及單位范圍內(nèi)基建項(xiàng)目經(jīng)營，根本不具備許可組織和個(gè)人臨時(shí)用地的資格，更無職權(quán)發(fā)給臨時(shí)用地許可證，因此，江西省政府辦公廳房管基建處許可衛(wèi)生廳進(jìn)行擴(kuò)建食堂為臨時(shí)性建筑屬于越權(quán)行政行為，其許可行為無效，本案訴爭標(biāo)的物自然也無法獲取臨時(shí)用地許可證。由此可見，訴爭標(biāo)的物在建設(shè)審批程序上不符合法律法規(guī)的規(guī)定。
另外，從訴爭標(biāo)的物建成至2007年5月被強(qiáng)拆，共存續(xù)了將近18年的時(shí)間。已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過作為臨時(shí)性建筑二年用地期限的規(guī)定以及遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過作為臨時(shí)性建筑使用年限五年的規(guī)定，舍棄評(píng)價(jià)該訴爭標(biāo)的物建設(shè)審批是否合法，僅依據(jù)其存在的時(shí)間，同樣可以判定該建筑物屬于嚴(yán)重超期的違法建筑。
同時(shí)，根據(jù)上訴人的申請(qǐng)并由二審法院調(diào)取的二份來自于江西省政府機(jī)關(guān)事務(wù)管理局的文件，《關(guān)于拆除省政府大院內(nèi)臨時(shí)、違章建筑的通知》、《關(guān)于限期拆除省政府大院違章臨時(shí)建筑的通知》，更加可以直接說明訴爭標(biāo)的物屬于長期影響大院環(huán)境的違法違章建筑物。
因此，一審法院認(rèn)定訴爭標(biāo)的物屬于合法的臨時(shí)性建筑不符合法律的有關(guān)規(guī)定，應(yīng)予以糾正。本案訴爭標(biāo)的物衛(wèi)生廳食堂沒有按照法定程序進(jìn)行審批報(bào)建，其存續(xù)時(shí)間也遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)屬于違法建筑。
二、 關(guān)于租賃合同是否有效的問題。
1. 本案訴爭標(biāo)的物衛(wèi)生廳食堂是否具備租賃物的資格?
依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》 第五十三條 房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。 建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第六條 有下列情形之一的房屋不得出租：(一)未依法取得房屋所有權(quán)證的;(五)屬于違法建筑的;2002年11月29日江西省第九屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十三次會(huì)議批準(zhǔn)的《南昌市城市房屋租賃管理?xiàng)l例》 第六條 公民、法人或者其他組織對(duì)其依法取得所有權(quán)或者國家授權(quán)經(jīng)營、管理的房屋可以依法出租。 第七條 本條例第六條規(guī)定可以出租的房屋，有下列情況之一的，不得出租：(一)未取得房屋所有權(quán)證的;(七)有關(guān)法律、法規(guī)禁止出租的。
很明顯，本案訴爭標(biāo)的物衛(wèi)生廳食堂不僅沒有依法取得房屋所有權(quán)證，而且屬于長期存在的違法建筑，按照上述法律法規(guī)的規(guī)定，顯然屬于禁止出租的房屋范圍，也就是說，本案訴爭標(biāo)的物衛(wèi)生廳食堂不具備作為租賃物的資格。
2. 關(guān)于租賃合同是否成立及有效的問題。
將法律法規(guī)明令禁止的房屋出租，屬于違反法律法規(guī)禁止性規(guī)定的行為，按照合同無效的原則規(guī)定，其所簽訂的租賃合同自然無效。
同時(shí)，根據(jù)我國《民法通則》第五十五條規(guī)定，民事法律行為應(yīng)具備下列條件：(1)行為人具有相應(yīng)的民事行為能力;(2)意思表示真實(shí);(3)不違反法律或者社會(huì)公共利益。這是合同一般的生效要件。在本案中，被上訴人衛(wèi)生廳后勤中心，并沒有如實(shí)告知租賃物屬于沒有辦理任何合法手續(xù)的違法建筑物，上訴人是基于合理信任被上訴人衛(wèi)生廳后勤中心對(duì)租賃物享有正當(dāng)合法出租權(quán)、以及認(rèn)為租賃物為合法建筑物的條件下，而與被上訴人簽訂了租賃合同。如果出租人如實(shí)告知租賃物為違法建筑，那么上訴人就不可能與其簽訂租賃合同，由此可見，本案租賃合同并不是雙方真實(shí)意思的表示，租賃合同不成立。
3. 關(guān)于租賃合同中第五條“提前終止合同”相關(guān)內(nèi)容的概念混淆的問題。
租賃合同第五條：“因省政府統(tǒng)一規(guī)劃及國家政策調(diào)整等不可抗力須提前終止合同的，乙方應(yīng)無條件服從，不作其他補(bǔ)償?！痹摵贤瑮l款是屬于承租人在提前終止合同時(shí)對(duì)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償權(quán)的棄權(quán)約定，適用該條款必須符合兩個(gè)前提的其中之一，一是省政府統(tǒng)一規(guī)劃，二是國家政策調(diào)整等不可抗力，超出此兩個(gè)前提的情形，均不能適用。
一審法院混淆了“政府規(guī)劃”與“強(qiáng)制拆除違法建筑”的概念，導(dǎo)致錯(cuò)誤適用了該合同條款。城市規(guī)劃，是由城市權(quán)力機(jī)構(gòu)制定，并經(jīng)上級(jí)政府批準(zhǔn)的在一定年限內(nèi)進(jìn)行的，關(guān)于城市性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展目標(biāo)等部署，以及城市用地、建筑和設(shè)施等各類建設(shè)的總體布局的全面環(huán)境安排等工作。針對(duì)本案出現(xiàn)的拆除房屋行為，如果屬于城市規(guī)劃性質(zhì)的拆遷，就應(yīng)當(dāng)按照2001年11月1日起施行的國務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行,首先應(yīng)當(dāng)由拆遷許可申請(qǐng)人申領(lǐng)拆遷許可證，然后由審查機(jī)關(guān)的審批，在發(fā)放房屋拆遷許可證的同時(shí)，審批機(jī)關(guān)公布房屋拆遷公告。其中拆遷人應(yīng)當(dāng)依照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定，對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償。
而本案訴爭標(biāo)的物衛(wèi)生廳食堂根本不屬于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的拆遷對(duì)象，通過上訴人依法申請(qǐng)調(diào)取的二份來自于江西省政府機(jī)關(guān)事務(wù)管理局的文件，已經(jīng)顯而易見。本案訴爭標(biāo)的物衛(wèi)生廳食堂是在省政府大院環(huán)境綜合整治的大背景下，作為長期被省政府機(jī)關(guān)事務(wù)管理局關(guān)注的整治對(duì)象而被勒令拆除的，這是作為違法建筑長期存在的最終法律后果。
因此，本案強(qiáng)制拆遷原因既不是省政府統(tǒng)一規(guī)劃，也不是國家政策調(diào)整等不可抗力，而是超出這兩個(gè)合同適用前提之外的，政府行政部門依法強(qiáng)制拆除違法建筑的具體行政行為，因此本案事實(shí)根本無法適用租賃合同第五條“提前終止合同”的相關(guān)內(nèi)容。
三、 關(guān)于被上訴人衛(wèi)生廳服務(wù)中心的過錯(cuò)導(dǎo)致上訴人黃冬娥重大的經(jīng)濟(jì)損失。
依據(jù)《中華人民共和國合同法》 第五十八條 合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
被上訴人衛(wèi)生廳后勤中心明知租賃物為違法建筑，隨時(shí)面臨被強(qiáng)拆，而惡意隱瞞此重要事實(shí)，與上訴人簽定了二年期的租賃合同，致使上訴人投入了大量的人力、物力、財(cái)力，在經(jīng)營不到半年的時(shí)間，房屋被強(qiáng)制拆除，上訴人為此造成了巨大的經(jīng)濟(jì)損失。依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，被上訴人衛(wèi)生廳服務(wù)中心應(yīng)當(dāng)為此承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
