【發(fā)布部門】 合肥市政府 【發(fā)文字號】 合政辦[2012]9號
【發(fā)布日期】 2012.03.26 【實施日期】 2012.03.26
【時效性】 現(xiàn)行有效 【效力級別】 地方規(guī)范性文件
【法規(guī)類別】 環(huán)保綜合規(guī)定
合肥市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)合肥市老舊小區(qū)環(huán)境綜合整治工作實施意見的通知
（合政辦〔2012〕9號）
各縣（市）、區(qū)人民政府，市政府各部門、各直屬機構(gòu)：
《合肥市老舊小區(qū)環(huán)境綜合整治工作實施意見》已經(jīng)市政府第96次常務(wù)會議討論通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。
二○一二年三月二十六日
合肥市老舊小區(qū)環(huán)境綜合整治工作實施意見
為加快推進(jìn)全市老舊小區(qū)環(huán)境綜合整治，改善老舊小區(qū)居民的生活環(huán)境和居住條件，提升城市形象和文明程度，制定本實施意見。
一、指導(dǎo)思想
以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，以建設(shè)宜居城市為目標(biāo)，堅持政府主導(dǎo)、企業(yè)和居民共同參與，加快推進(jìn)老舊小區(qū)環(huán)境綜合整治，建立健全后期管理機制，為廣大市民營造優(yōu)美、整潔、有序的生活環(huán)境。
二、主要目標(biāo)
總體目標(biāo)：力爭在“十二五”期間，全面完成市轄區(qū)老舊小區(qū)環(huán)境綜合整治工作，并實現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋，逐步建立老舊小區(qū)的物業(yè)管理長效機制。
具體目標(biāo)：在完善老舊小區(qū)硬件配套設(shè)施的基礎(chǔ)上，建立物業(yè)管理模式，爭取實現(xiàn)“八個有”，即有物管用房、有公共保潔、有秩序維護(hù)、有停車管理、有設(shè)施維保、有綠化養(yǎng)護(hù)、有道路保養(yǎng)、有維修管理。
三、整治范圍
市轄區(qū)范圍內(nèi)同時符合下列條件的老舊小區(qū)：
?。ㄒ唬?000年9月1日以前全部建成交付使用；
?。ǘ┙ㄖ娣e達(dá)到5000平方米以上；
（三）未列入近五年舊城改造和棚戶區(qū)（危舊房）、城中村改造；
?。ㄋ模┩恋匦再|(zhì)為國有；
?。ㄎ澹┓课輼?biāo)準(zhǔn)成套。
四、基本原則
（一）堅持整治與管理結(jié)合原則。
在完善硬件配套設(shè)施的同時，建立健全物業(yè)管理工作機制，實現(xiàn)建管并舉，做到綜合整治完成一個、物業(yè)管理推進(jìn)一個，避免重復(fù)施工影響居民生活。
?。ǘ﹫猿志用駞⑴c的原則。
在綜合整治和后期物業(yè)管理中，突出居民共同參與，確保居民的“知情權(quán)、參與權(quán)、選擇權(quán)、監(jiān)督權(quán)”，明確居民共同管理小區(qū)的義務(wù)與職責(zé)。
?。ㄈ﹫猿謱俚貫橹鞯脑瓌t。
要按照“條塊結(jié)合、以塊為主、屬地管理”的原則，充分發(fā)揮屬地各級政府及其派出機關(guān)在綜合整治過程中的主導(dǎo)作用，因地制宜建立長效管理機制。
五、主要內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)
?。ㄒ唬┩晟苹A(chǔ)設(shè)施。
1.修整、翻建小區(qū)道路。小區(qū)道路達(dá)到城市居住區(qū)道路建設(shè)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，做到道路暢通，路面平整無坑洼，路牙整齊無缺損，有條件的小區(qū)應(yīng)符合無障礙通行要求。
2.疏通、翻建地下管網(wǎng)。更換破損窨井蓋，清理、整修、補建化糞池。實施雨污分流，保證排水通暢。
3.改造水、電、氣三表出戶管網(wǎng)。水、電、氣三表未出戶的小區(qū)，實行出戶管網(wǎng)改造，確保水、電、氣收費直收到戶。有條件的小區(qū)應(yīng)鋪設(shè)天然氣管道。
4.修整、規(guī)范桿管線設(shè)施。完善和規(guī)范路燈、供電、供水、通信、郵政、廣電、燃?xì)?、消防等桿管線及設(shè)施設(shè)備，有條件的小區(qū)要做到桿管線下地，條件不具備的小區(qū)要統(tǒng)一高度和線路走向，杜絕亂拉亂接。
5.整治、新建停車設(shè)施。新建、改擴建和整修公共非機動車庫（棚），盡量滿足小區(qū)內(nèi)居民非機動車停放需求；整頓機動車庫（位）使用秩序，恢復(fù)車庫停車功能；增設(shè)交通標(biāo)志，劃設(shè)機動車停放位置；有條件的小區(qū)可改建、補建機動車停車位。
6.更新、規(guī)范環(huán)衛(wèi)設(shè)施。增設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化垃圾桶（箱），保障小區(qū)居民生活垃圾傾倒和堆放。
?。ǘ┬蘅樃脑旆课?。
7.整修屋面。在不影響相鄰住戶采光、房屋結(jié)構(gòu)、抗震設(shè)防要求的前提下，將隔熱、防漏功能較差的平頂屋面改造成斜坡屋面。
8.整治外觀。對破損、陳舊、風(fēng)化嚴(yán)重的房屋外墻進(jìn)行防滲、粉刷處理，達(dá)到防漏、美觀效果。整修、更換破損落水管道。
9.整治樓道。清理樓道亂堆亂放、亂搭亂建，刷白樓道內(nèi)墻，整修樓梯扶手、欄桿、樓道窗，修繕破損臺階，修繕、添置公共照明、郵政設(shè)施。
10.節(jié)能改造。有條件的小區(qū)或樓棟可進(jìn)行外墻和屋面保溫改造。
?。ㄈ┨嵘h(huán)境質(zhì)量。
11.整治綠化。優(yōu)化綠化布局，拆除占綠、毀綠的違章建筑物（構(gòu)筑物），恢復(fù)綠化功能，盡可能提升綠化檔次。
12.配套休閑設(shè)施。維修改造原有休閑場地，配置健身器材等文體設(shè)施，有條件的小區(qū)要新建休閑設(shè)施。
13.規(guī)范文化宣傳設(shè)施。在小區(qū)主要出入口設(shè)置小區(qū)平面示意圖，方便群眾了解小區(qū)總體布局；合理配置宣傳欄、公示牌等設(shè)施，力求美觀整潔。
（四）完善公建配套。
14.整治配套用房。對被占用或閑置的公建配套用房進(jìn)行清理、清退和調(diào)整，恢復(fù)原有使用功能。
15.規(guī)范設(shè)置公共服務(wù)設(shè)施。根據(jù)規(guī)范要求，結(jié)合小區(qū)規(guī)模，補建和完善社區(qū)服務(wù)、居民文化活動等公共服務(wù)設(shè)施。
16.配置物業(yè)管理用房。有條件的小區(qū)，50%以上業(yè)主同意的，經(jīng)規(guī)劃部門審批，采取新建、改建、擴建等方式，按照小區(qū)住宅總建筑面積2‰的標(biāo)準(zhǔn)配置物業(yè)管理用房。條件不具備的小區(qū)，采取在小區(qū)內(nèi)（或附近）置換、回購房屋等多種方式配置物業(yè)管理用房。新配置的物業(yè)管理用房，轄區(qū)老舊小區(qū)環(huán)境綜合整治辦公室根據(jù)竣工驗收報告、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、測繪報告或房屋購置合同到房產(chǎn)部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)，產(chǎn)權(quán)屬轄區(qū)國有資產(chǎn)管理部門所有。經(jīng)確權(quán)后的物業(yè)管理用房專項用于小區(qū)開展物業(yè)管理需要的辦公場所。
暫時不能配置物業(yè)管理用房的也可采取租賃、借用等過渡性辦法。
有條件的小區(qū)，經(jīng)規(guī)劃部門審批后，可以新建商業(yè)配套用房，新建商業(yè)配套用房產(chǎn)權(quán)屬轄區(qū)國有資產(chǎn)管理部門所有。新建商業(yè)配套用房可以出租經(jīng)營，但不得銷售，出租經(jīng)營所得用于補助后期小區(qū)管理費用。
?。ㄎ澹└脑旒挤涝O(shè)施。
17.實行封閉管理。對尚未實施封閉管理的小區(qū)，有條件的要實施封閉管理。合理確定小區(qū)大門的位置和數(shù)量，有條件的小區(qū)要設(shè)立門衛(wèi)室、警務(wù)室、治安報警點；零星住宅樓盡量并入臨近小區(qū)進(jìn)行統(tǒng)一管理。
18.添置電子防護(hù)系統(tǒng)。對規(guī)模較大的小區(qū)出入口設(shè)置視頻安防監(jiān)控系統(tǒng)，根據(jù)小區(qū)規(guī)模設(shè)置視頻監(jiān)控節(jié)點、巡查裝置、報警系統(tǒng)。
19.完善樓宇安全系統(tǒng)。修繕、添置單元防盜門。
（六）完善消防設(shè)施。
20.改善疏通小區(qū)原有消防通道和登高車操作場地，保障消防車輛順利通行和操作。
21.按規(guī)定設(shè)置室外消防栓。
22.對原有的已損壞或癱瘓公共消防設(shè)施進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。
23.按相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)在樓道等公共部位和場所配置移動式滅火器材。
六、資金政策
?。ㄒ唬├吓f小區(qū)環(huán)境綜合整治投入資金按照市、區(qū)（開發(fā)區(qū)）財政6：4的比例承擔(dān)，如市級財政年度預(yù)算不足，可在超收財力中統(tǒng)籌安排。市級財政資金主要用于完善基礎(chǔ)設(shè)施、房屋修繕改造、改造技防設(shè)施、完善消防設(shè)施等。
?。ǘ├吓f小區(qū)水、電、氣表出戶費用中表前管線改造費用統(tǒng)一納入綜合改造成本，由市、區(qū)（開發(fā)區(qū)）按比例承擔(dān)。水、電、氣三表出戶費用中表后費用由業(yè)主承擔(dān)。
（三）老舊小區(qū)環(huán)境綜合整治工程涉及的綠化補償、占道挖掘、綜合管線遷移、建設(shè)項目大配套費等費用予以免除。
?。ㄋ模┌l(fā)改部門審批項目初步設(shè)計及概算時，按有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)計列項目建設(shè)管理費。
（五）為加強綜合整治后的管理，按照工程概算2%的標(biāo)準(zhǔn)單列后期管理費用，建立后期管理獎勵資金。
?。┕こ淌┕ろ椖空袠?biāo)時，工程量清單編制的預(yù)留資金為10%。
七、工作步驟
?。ㄒ唬┲贫üぷ饔媱?。
1.市老舊小區(qū)綜合治理工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室根據(jù)各區(qū)（開發(fā)區(qū)）統(tǒng)計的老舊小區(qū)數(shù)據(jù)，建立全市老舊小區(qū)基礎(chǔ)信息數(shù)據(jù)庫。各區(qū)（開發(fā)區(qū)）結(jié)合實際情況制定三年整治工作總體計劃。
2.各區(qū)（開發(fā)區(qū)）應(yīng)對擬整治的小區(qū)開展問卷調(diào)查（附件1），調(diào)查應(yīng)覆蓋小區(qū)80%的居民。由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)服務(wù)中心、社區(qū)管理委員會，以下簡稱街道、社區(qū)），匯總問卷調(diào)查結(jié)果并上報區(qū)（開發(fā)區(qū)）老舊小區(qū)環(huán)境綜合整治辦公室作為整治的依據(jù)（附件2），整治區(qū)域內(nèi)大多數(shù)（2/3以上）的居民有整治要求的方可列入整治計劃。在充分征求列入整治計劃的小區(qū)居民意見后，于每年6月前制定出下年度老舊小區(qū)環(huán)境綜合整治工作計劃，報市老舊小區(qū)綜合治理工作領(lǐng)導(dǎo)小組審批后，作為項目立項、市財政和區(qū)財政預(yù)留財政資金的依據(jù)。各區(qū)（開發(fā)區(qū)）根據(jù)市老舊小區(qū)綜合治理工作領(lǐng)導(dǎo)小組審批的年度整治計劃及時辦理項目規(guī)劃、環(huán)評等前期工作手續(xù)。
?。ǘ┐_定設(shè)計和監(jiān)理單位。
各區(qū)（開發(fā)區(qū)）根據(jù)需要，從合肥招標(biāo)投標(biāo)中心統(tǒng)一招標(biāo)產(chǎn)生的全市工程設(shè)計、監(jiān)理定點庫中抽簽選擇相應(yīng)的單位完成編制初步設(shè)計、深化設(shè)計、施工圖紙設(shè)計、工程概算、工程監(jiān)理等工作。
?。ㄈ┚幹祈椖砍醪皆O(shè)計及概算。
設(shè)計單位應(yīng)在充分聽取居民意見的基礎(chǔ)上，編制項目初步設(shè)計及概算。1.設(shè)計征求意見會。由街道、社區(qū)召集整治項目所在地居民代表（3-5人）與設(shè)計人員組織開展設(shè)計征求意見會，設(shè)計單位應(yīng)在綜合居民代表意見的基礎(chǔ)上，進(jìn)行合理設(shè)計，滿足居民的需求。2.方案公示。小區(qū)整治項目設(shè)計方案確定后，各區(qū)（開發(fā)區(qū)）老舊小區(qū)環(huán)境綜合整治工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室應(yīng)委托當(dāng)?shù)亟值?、社區(qū)在小區(qū)主要出入口公示。公示時間原則上不少于5個工作日。街道、社區(qū)將公示期間居民的建議，及時告知設(shè)計單位，設(shè)計單位據(jù)此完善初步設(shè)計及概算。
（四）審批初步設(shè)計及概算，辦理施工招標(biāo)。
市發(fā)改部門組織第三方專家對初步設(shè)計及概算進(jìn)行評審。設(shè)計單位應(yīng)在第三方專家評審的基礎(chǔ)上及時進(jìn)行深化設(shè)計，并報市發(fā)改部門審批。各區(qū)（開發(fā)區(qū)）老舊小區(qū)環(huán)境綜合整治辦公室根據(jù)市發(fā)改部門審批的項目初步設(shè)計及概算，委托合肥招標(biāo)投標(biāo)中心組織工程招標(biāo)，確定施工單位。
?。ㄎ澹┵Y金撥付。
各區(qū)（開發(fā)區(qū)）應(yīng)設(shè)立整治資金專戶并預(yù)撥項目前期費用（如圖紙設(shè)計費、勘探費、測量費等），工程招標(biāo)結(jié)束后，市財政部門根據(jù)政府采購中標(biāo)通知書和施工合同將市級承擔(dān)的老舊小區(qū)環(huán)境綜合整治資金一次性撥付各區(qū)（開發(fā)區(qū)）財政部門，包干使用，超支不補。各區(qū)（開發(fā)區(qū)）財政部門應(yīng)及時將市下?lián)苜Y金和區(qū)級配套資金一次性劃入整治資金專戶，?？顚Ｓ茫坏门灿?。
各區(qū)（開發(fā)區(qū)）審計部門負(fù)責(zé)老舊小區(qū)環(huán)境綜合整治項目工程審計工作，并將審計結(jié)果報市審計、財政和房產(chǎn)部門備案。
?。┦┕す芾?。
施工期間要充分尊重民意，擴大居民的知情權(quán)。開工后，各區(qū)（開發(fā)區(qū)）老舊小區(qū)環(huán)境綜合整治辦公室要督促工程進(jìn)度、監(jiān)督工程質(zhì)量，做好隱蔽工程變更記錄。施工單位在整治項目施工前3個工作日，在小區(qū)的主要出入口張貼告市民書并設(shè)置工程公示牌，方便小區(qū)居民了解工程情況，監(jiān)督現(xiàn)場施工?？烧心忌鐓^(qū)志愿者，充分發(fā)揮其監(jiān)督作用，讓社區(qū)志愿者和小區(qū)居民全過程參與小區(qū)整治項目現(xiàn)場的監(jiān)督管理。
?。ㄆ撸炇?、接管。
1.老舊小區(qū)所在地街道、社區(qū)為接管主體。
2.工程竣工后，由各區(qū)（開發(fā)區(qū)）老舊小區(qū)環(huán)境綜合整治辦公室牽頭，各區(qū)（開發(fā)區(qū)）財政、審計、消防等部門、整治小區(qū)所在街道及居民代表（1-2人）組成驗收組，現(xiàn)場查看工程項目完成情況及工程質(zhì)量、資金到位和支付情況。
3.現(xiàn)場檢查如發(fā)現(xiàn)問題，由相關(guān)部門、單位提出整改意見，各區(qū)（開發(fā)區(qū)）老舊小區(qū)環(huán)境綜合整治辦公室5個工作日內(nèi)出具《整改通知單》，督促施工單位在規(guī)定時間內(nèi)完成整改。
4.施工單位完成整改后，及時反饋整改結(jié)果，由各區(qū)（開發(fā)區(qū)）老舊小區(qū)環(huán)境綜合整治辦公室通知相關(guān)部門、單位復(fù)檢。
5.老舊小區(qū)接管驗收達(dá)標(biāo)后，填寫《老舊小區(qū)環(huán)境綜合整治接管驗收單》。
6.老舊小區(qū)整治工程保修期一年（屋面防水二年），按工程總費用5%預(yù)留質(zhì)量保證金。質(zhì)保期滿，無質(zhì)量問題，返還質(zhì)量保證金。
7.市老舊小區(qū)綜合治理工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室組織發(fā)改、財政、建委、規(guī)劃、消防、房產(chǎn)等部門進(jìn)行隨機抽檢。
八、后期管理
按照屬地管理的原則，由各區(qū)（開發(fā)區(qū)）負(fù)責(zé)實施后期管理。各區(qū)（開發(fā)區(qū)）應(yīng)健全相應(yīng)的管理制度，建立后期管理長效機制，維護(hù)整治成果。
?。ㄒ唬┐_定后期管理模式。
后期管理模式分為專業(yè)化物業(yè)管理和有償社區(qū)服務(wù)管理，具體由街道、社區(qū)在征求居民意見后按照少數(shù)服從多數(shù)的原則確定。
?。ǘ嵤┖笃诠芾怼?br />
1.專業(yè)化物業(yè)管理。實行專業(yè)化物業(yè)管理的小區(qū)成立業(yè)主大會。業(yè)主大會選聘專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐小區(qū)開展專業(yè)化物業(yè)管理，雙方簽訂物業(yè)服務(wù)合同。受聘的物業(yè)企業(yè)應(yīng)根據(jù)《安徽省物業(yè)管理條例》等規(guī)定和《物業(yè)服務(wù)合同》約定，提供專業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)并按合同約定向住戶收取物業(yè)服務(wù)費。
2.有償社區(qū)服務(wù)管理。街道、社區(qū)負(fù)責(zé)轄區(qū)范圍內(nèi)有償社區(qū)服務(wù)管理，由社居委（村委會、小區(qū)委）組織開展?？梢苑謩e聘請保潔、秩序維護(hù)等工作人員負(fù)責(zé)小區(qū)日常管理，或統(tǒng)一委托一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)管理，并由社居委（村委會、小區(qū)委）按照合肥市有償社區(qū)服務(wù)收費管理辦法向住戶收取一定的服務(wù)成本費。小區(qū)內(nèi)公共停車、商業(yè)用房等經(jīng)營性收入由社居委（村委會、小區(qū)委）統(tǒng)一收取和使用，作為小區(qū)物業(yè)管理資金，以彌補小區(qū)管理經(jīng)費不足。
小區(qū)有償社區(qū)服務(wù)管理收費、補貼、經(jīng)營、收支等帳目情況應(yīng)定期向業(yè)主公示，接受群眾監(jiān)督。
附件1
老舊小區(qū)環(huán)境綜合整治居民需求調(diào)查表
小區(qū) 幢 單元
姓名
性別
年齡
職業(yè)
住址
電話
是否同意綜合治理
是（?。 》瘢ā。?br /> 序號
整治內(nèi)容
需要整治（√）
備注
1
房屋主體
整修屋面
外立面涂裝
樓道潔化
增設(shè)樓道燈
2
公共設(shè)施
修整道路
改善雨污排水
增設(shè)停車位（有條件）
新增（改建）自行車棚
拆除違建
修整綠化
架空線入地（有條件）
增設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化垃圾桶
修繕公廁
增設(shè)運動、休閑設(shè)施
改造宣傳欄
增設(shè)路燈
3
水、電、氣表出戶
電力
燃（煤）氣
自來水
4
消防設(shè)施
疏通消防通道
增設(shè)移動式滅火器
增設(shè)（修繕）室外消防栓
5
小區(qū)安全
安裝樓道防盜門
增設(shè)電子監(jiān)控
新建（改造）傳達(dá)室
拆除小圍墻
新建大圍墻
6
物管及商業(yè)用房
新建（改建）物管及
商業(yè)用房（有條件）
7
物業(yè)管理
模式
有償社區(qū)服務(wù)管理
專業(yè)化物業(yè)管理
8
其他
注：被調(diào)查人有其他需求的，在其他一欄后說明，也可另附意見。
區(qū) 街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)服務(wù)中心、社區(qū)委） 聯(lián)系人 電話
附件2
老舊小區(qū)環(huán)境綜合整治居民需求調(diào)查匯總表
月 日
小區(qū)名稱
所屬街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)服務(wù)中心、社區(qū)委）
所屬社居委（村委會、小區(qū)委）
涉及房屋（幢）
涉及居民（戶）
發(fā)放《老舊小區(qū)環(huán)境綜合整治居民需求調(diào)查表》（戶）
回收有效《老舊小區(qū)環(huán)境綜合整治居民需求調(diào)查表》（戶）
有效《老舊小區(qū)環(huán)境綜合整治居民需求調(diào)查表》中同意整治的居民（戶）
同意整治的居民（戶）占該小區(qū)居民總數(shù)（戶）的比例（%）
【發(fā)布日期】 2012.03.26 【實施日期】 2012.03.26
【時效性】 現(xiàn)行有效 【效力級別】 地方規(guī)范性文件
【法規(guī)類別】 環(huán)保綜合規(guī)定
合肥市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)合肥市老舊小區(qū)環(huán)境綜合整治工作實施意見的通知
（合政辦〔2012〕9號）
各縣（市）、區(qū)人民政府，市政府各部門、各直屬機構(gòu)：
《合肥市老舊小區(qū)環(huán)境綜合整治工作實施意見》已經(jīng)市政府第96次常務(wù)會議討論通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。
二○一二年三月二十六日
合肥市老舊小區(qū)環(huán)境綜合整治工作實施意見
為加快推進(jìn)全市老舊小區(qū)環(huán)境綜合整治，改善老舊小區(qū)居民的生活環(huán)境和居住條件，提升城市形象和文明程度，制定本實施意見。
一、指導(dǎo)思想
以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，以建設(shè)宜居城市為目標(biāo)，堅持政府主導(dǎo)、企業(yè)和居民共同參與，加快推進(jìn)老舊小區(qū)環(huán)境綜合整治，建立健全后期管理機制，為廣大市民營造優(yōu)美、整潔、有序的生活環(huán)境。
二、主要目標(biāo)
總體目標(biāo)：力爭在“十二五”期間，全面完成市轄區(qū)老舊小區(qū)環(huán)境綜合整治工作，并實現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋，逐步建立老舊小區(qū)的物業(yè)管理長效機制。
具體目標(biāo)：在完善老舊小區(qū)硬件配套設(shè)施的基礎(chǔ)上，建立物業(yè)管理模式，爭取實現(xiàn)“八個有”，即有物管用房、有公共保潔、有秩序維護(hù)、有停車管理、有設(shè)施維保、有綠化養(yǎng)護(hù)、有道路保養(yǎng)、有維修管理。
三、整治范圍
市轄區(qū)范圍內(nèi)同時符合下列條件的老舊小區(qū)：
?。ㄒ唬?000年9月1日以前全部建成交付使用；
?。ǘ┙ㄖ娣e達(dá)到5000平方米以上；
（三）未列入近五年舊城改造和棚戶區(qū)（危舊房）、城中村改造；
?。ㄋ模┩恋匦再|(zhì)為國有；
?。ㄎ澹┓课輼?biāo)準(zhǔn)成套。
四、基本原則
（一）堅持整治與管理結(jié)合原則。
在完善硬件配套設(shè)施的同時，建立健全物業(yè)管理工作機制，實現(xiàn)建管并舉，做到綜合整治完成一個、物業(yè)管理推進(jìn)一個，避免重復(fù)施工影響居民生活。
?。ǘ﹫猿志用駞⑴c的原則。
在綜合整治和后期物業(yè)管理中，突出居民共同參與，確保居民的“知情權(quán)、參與權(quán)、選擇權(quán)、監(jiān)督權(quán)”，明確居民共同管理小區(qū)的義務(wù)與職責(zé)。
?。ㄈ﹫猿謱俚貫橹鞯脑瓌t。
要按照“條塊結(jié)合、以塊為主、屬地管理”的原則，充分發(fā)揮屬地各級政府及其派出機關(guān)在綜合整治過程中的主導(dǎo)作用，因地制宜建立長效管理機制。
五、主要內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)
?。ㄒ唬┩晟苹A(chǔ)設(shè)施。
1.修整、翻建小區(qū)道路。小區(qū)道路達(dá)到城市居住區(qū)道路建設(shè)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，做到道路暢通，路面平整無坑洼，路牙整齊無缺損，有條件的小區(qū)應(yīng)符合無障礙通行要求。
2.疏通、翻建地下管網(wǎng)。更換破損窨井蓋，清理、整修、補建化糞池。實施雨污分流，保證排水通暢。
3.改造水、電、氣三表出戶管網(wǎng)。水、電、氣三表未出戶的小區(qū)，實行出戶管網(wǎng)改造，確保水、電、氣收費直收到戶。有條件的小區(qū)應(yīng)鋪設(shè)天然氣管道。
4.修整、規(guī)范桿管線設(shè)施。完善和規(guī)范路燈、供電、供水、通信、郵政、廣電、燃?xì)?、消防等桿管線及設(shè)施設(shè)備，有條件的小區(qū)要做到桿管線下地，條件不具備的小區(qū)要統(tǒng)一高度和線路走向，杜絕亂拉亂接。
5.整治、新建停車設(shè)施。新建、改擴建和整修公共非機動車庫（棚），盡量滿足小區(qū)內(nèi)居民非機動車停放需求；整頓機動車庫（位）使用秩序，恢復(fù)車庫停車功能；增設(shè)交通標(biāo)志，劃設(shè)機動車停放位置；有條件的小區(qū)可改建、補建機動車停車位。
6.更新、規(guī)范環(huán)衛(wèi)設(shè)施。增設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化垃圾桶（箱），保障小區(qū)居民生活垃圾傾倒和堆放。
?。ǘ┬蘅樃脑旆课?。
7.整修屋面。在不影響相鄰住戶采光、房屋結(jié)構(gòu)、抗震設(shè)防要求的前提下，將隔熱、防漏功能較差的平頂屋面改造成斜坡屋面。
8.整治外觀。對破損、陳舊、風(fēng)化嚴(yán)重的房屋外墻進(jìn)行防滲、粉刷處理，達(dá)到防漏、美觀效果。整修、更換破損落水管道。
9.整治樓道。清理樓道亂堆亂放、亂搭亂建，刷白樓道內(nèi)墻，整修樓梯扶手、欄桿、樓道窗，修繕破損臺階，修繕、添置公共照明、郵政設(shè)施。
10.節(jié)能改造。有條件的小區(qū)或樓棟可進(jìn)行外墻和屋面保溫改造。
?。ㄈ┨嵘h(huán)境質(zhì)量。
11.整治綠化。優(yōu)化綠化布局，拆除占綠、毀綠的違章建筑物（構(gòu)筑物），恢復(fù)綠化功能，盡可能提升綠化檔次。
12.配套休閑設(shè)施。維修改造原有休閑場地，配置健身器材等文體設(shè)施，有條件的小區(qū)要新建休閑設(shè)施。
13.規(guī)范文化宣傳設(shè)施。在小區(qū)主要出入口設(shè)置小區(qū)平面示意圖，方便群眾了解小區(qū)總體布局；合理配置宣傳欄、公示牌等設(shè)施，力求美觀整潔。
（四）完善公建配套。
14.整治配套用房。對被占用或閑置的公建配套用房進(jìn)行清理、清退和調(diào)整，恢復(fù)原有使用功能。
15.規(guī)范設(shè)置公共服務(wù)設(shè)施。根據(jù)規(guī)范要求，結(jié)合小區(qū)規(guī)模，補建和完善社區(qū)服務(wù)、居民文化活動等公共服務(wù)設(shè)施。
16.配置物業(yè)管理用房。有條件的小區(qū)，50%以上業(yè)主同意的，經(jīng)規(guī)劃部門審批，采取新建、改建、擴建等方式，按照小區(qū)住宅總建筑面積2‰的標(biāo)準(zhǔn)配置物業(yè)管理用房。條件不具備的小區(qū)，采取在小區(qū)內(nèi)（或附近）置換、回購房屋等多種方式配置物業(yè)管理用房。新配置的物業(yè)管理用房，轄區(qū)老舊小區(qū)環(huán)境綜合整治辦公室根據(jù)竣工驗收報告、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、測繪報告或房屋購置合同到房產(chǎn)部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)，產(chǎn)權(quán)屬轄區(qū)國有資產(chǎn)管理部門所有。經(jīng)確權(quán)后的物業(yè)管理用房專項用于小區(qū)開展物業(yè)管理需要的辦公場所。
暫時不能配置物業(yè)管理用房的也可采取租賃、借用等過渡性辦法。
有條件的小區(qū)，經(jīng)規(guī)劃部門審批后，可以新建商業(yè)配套用房，新建商業(yè)配套用房產(chǎn)權(quán)屬轄區(qū)國有資產(chǎn)管理部門所有。新建商業(yè)配套用房可以出租經(jīng)營，但不得銷售，出租經(jīng)營所得用于補助后期小區(qū)管理費用。
?。ㄎ澹└脑旒挤涝O(shè)施。
17.實行封閉管理。對尚未實施封閉管理的小區(qū)，有條件的要實施封閉管理。合理確定小區(qū)大門的位置和數(shù)量，有條件的小區(qū)要設(shè)立門衛(wèi)室、警務(wù)室、治安報警點；零星住宅樓盡量并入臨近小區(qū)進(jìn)行統(tǒng)一管理。
18.添置電子防護(hù)系統(tǒng)。對規(guī)模較大的小區(qū)出入口設(shè)置視頻安防監(jiān)控系統(tǒng)，根據(jù)小區(qū)規(guī)模設(shè)置視頻監(jiān)控節(jié)點、巡查裝置、報警系統(tǒng)。
19.完善樓宇安全系統(tǒng)。修繕、添置單元防盜門。
（六）完善消防設(shè)施。
20.改善疏通小區(qū)原有消防通道和登高車操作場地，保障消防車輛順利通行和操作。
21.按規(guī)定設(shè)置室外消防栓。
22.對原有的已損壞或癱瘓公共消防設(shè)施進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。
23.按相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)在樓道等公共部位和場所配置移動式滅火器材。
六、資金政策
?。ㄒ唬├吓f小區(qū)環(huán)境綜合整治投入資金按照市、區(qū)（開發(fā)區(qū)）財政6：4的比例承擔(dān)，如市級財政年度預(yù)算不足，可在超收財力中統(tǒng)籌安排。市級財政資金主要用于完善基礎(chǔ)設(shè)施、房屋修繕改造、改造技防設(shè)施、完善消防設(shè)施等。
?。ǘ├吓f小區(qū)水、電、氣表出戶費用中表前管線改造費用統(tǒng)一納入綜合改造成本，由市、區(qū)（開發(fā)區(qū)）按比例承擔(dān)。水、電、氣三表出戶費用中表后費用由業(yè)主承擔(dān)。
（三）老舊小區(qū)環(huán)境綜合整治工程涉及的綠化補償、占道挖掘、綜合管線遷移、建設(shè)項目大配套費等費用予以免除。
?。ㄋ模┌l(fā)改部門審批項目初步設(shè)計及概算時，按有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)計列項目建設(shè)管理費。
（五）為加強綜合整治后的管理，按照工程概算2%的標(biāo)準(zhǔn)單列后期管理費用，建立后期管理獎勵資金。
?。┕こ淌┕ろ椖空袠?biāo)時，工程量清單編制的預(yù)留資金為10%。
七、工作步驟
?。ㄒ唬┲贫üぷ饔媱?。
1.市老舊小區(qū)綜合治理工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室根據(jù)各區(qū)（開發(fā)區(qū)）統(tǒng)計的老舊小區(qū)數(shù)據(jù)，建立全市老舊小區(qū)基礎(chǔ)信息數(shù)據(jù)庫。各區(qū)（開發(fā)區(qū)）結(jié)合實際情況制定三年整治工作總體計劃。
2.各區(qū)（開發(fā)區(qū)）應(yīng)對擬整治的小區(qū)開展問卷調(diào)查（附件1），調(diào)查應(yīng)覆蓋小區(qū)80%的居民。由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)服務(wù)中心、社區(qū)管理委員會，以下簡稱街道、社區(qū)），匯總問卷調(diào)查結(jié)果并上報區(qū)（開發(fā)區(qū)）老舊小區(qū)環(huán)境綜合整治辦公室作為整治的依據(jù)（附件2），整治區(qū)域內(nèi)大多數(shù)（2/3以上）的居民有整治要求的方可列入整治計劃。在充分征求列入整治計劃的小區(qū)居民意見后，于每年6月前制定出下年度老舊小區(qū)環(huán)境綜合整治工作計劃，報市老舊小區(qū)綜合治理工作領(lǐng)導(dǎo)小組審批后，作為項目立項、市財政和區(qū)財政預(yù)留財政資金的依據(jù)。各區(qū)（開發(fā)區(qū)）根據(jù)市老舊小區(qū)綜合治理工作領(lǐng)導(dǎo)小組審批的年度整治計劃及時辦理項目規(guī)劃、環(huán)評等前期工作手續(xù)。
?。ǘ┐_定設(shè)計和監(jiān)理單位。
各區(qū)（開發(fā)區(qū)）根據(jù)需要，從合肥招標(biāo)投標(biāo)中心統(tǒng)一招標(biāo)產(chǎn)生的全市工程設(shè)計、監(jiān)理定點庫中抽簽選擇相應(yīng)的單位完成編制初步設(shè)計、深化設(shè)計、施工圖紙設(shè)計、工程概算、工程監(jiān)理等工作。
?。ㄈ┚幹祈椖砍醪皆O(shè)計及概算。
設(shè)計單位應(yīng)在充分聽取居民意見的基礎(chǔ)上，編制項目初步設(shè)計及概算。1.設(shè)計征求意見會。由街道、社區(qū)召集整治項目所在地居民代表（3-5人）與設(shè)計人員組織開展設(shè)計征求意見會，設(shè)計單位應(yīng)在綜合居民代表意見的基礎(chǔ)上，進(jìn)行合理設(shè)計，滿足居民的需求。2.方案公示。小區(qū)整治項目設(shè)計方案確定后，各區(qū)（開發(fā)區(qū)）老舊小區(qū)環(huán)境綜合整治工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室應(yīng)委托當(dāng)?shù)亟值?、社區(qū)在小區(qū)主要出入口公示。公示時間原則上不少于5個工作日。街道、社區(qū)將公示期間居民的建議，及時告知設(shè)計單位，設(shè)計單位據(jù)此完善初步設(shè)計及概算。
（四）審批初步設(shè)計及概算，辦理施工招標(biāo)。
市發(fā)改部門組織第三方專家對初步設(shè)計及概算進(jìn)行評審。設(shè)計單位應(yīng)在第三方專家評審的基礎(chǔ)上及時進(jìn)行深化設(shè)計，并報市發(fā)改部門審批。各區(qū)（開發(fā)區(qū)）老舊小區(qū)環(huán)境綜合整治辦公室根據(jù)市發(fā)改部門審批的項目初步設(shè)計及概算，委托合肥招標(biāo)投標(biāo)中心組織工程招標(biāo)，確定施工單位。
?。ㄎ澹┵Y金撥付。
各區(qū)（開發(fā)區(qū)）應(yīng)設(shè)立整治資金專戶并預(yù)撥項目前期費用（如圖紙設(shè)計費、勘探費、測量費等），工程招標(biāo)結(jié)束后，市財政部門根據(jù)政府采購中標(biāo)通知書和施工合同將市級承擔(dān)的老舊小區(qū)環(huán)境綜合整治資金一次性撥付各區(qū)（開發(fā)區(qū)）財政部門，包干使用，超支不補。各區(qū)（開發(fā)區(qū)）財政部門應(yīng)及時將市下?lián)苜Y金和區(qū)級配套資金一次性劃入整治資金專戶，?？顚Ｓ茫坏门灿?。
各區(qū)（開發(fā)區(qū)）審計部門負(fù)責(zé)老舊小區(qū)環(huán)境綜合整治項目工程審計工作，并將審計結(jié)果報市審計、財政和房產(chǎn)部門備案。
?。┦┕す芾?。
施工期間要充分尊重民意，擴大居民的知情權(quán)。開工后，各區(qū)（開發(fā)區(qū)）老舊小區(qū)環(huán)境綜合整治辦公室要督促工程進(jìn)度、監(jiān)督工程質(zhì)量，做好隱蔽工程變更記錄。施工單位在整治項目施工前3個工作日，在小區(qū)的主要出入口張貼告市民書并設(shè)置工程公示牌，方便小區(qū)居民了解工程情況，監(jiān)督現(xiàn)場施工?？烧心忌鐓^(qū)志愿者，充分發(fā)揮其監(jiān)督作用，讓社區(qū)志愿者和小區(qū)居民全過程參與小區(qū)整治項目現(xiàn)場的監(jiān)督管理。
?。ㄆ撸炇?、接管。
1.老舊小區(qū)所在地街道、社區(qū)為接管主體。
2.工程竣工后，由各區(qū)（開發(fā)區(qū)）老舊小區(qū)環(huán)境綜合整治辦公室牽頭，各區(qū)（開發(fā)區(qū)）財政、審計、消防等部門、整治小區(qū)所在街道及居民代表（1-2人）組成驗收組，現(xiàn)場查看工程項目完成情況及工程質(zhì)量、資金到位和支付情況。
3.現(xiàn)場檢查如發(fā)現(xiàn)問題，由相關(guān)部門、單位提出整改意見，各區(qū)（開發(fā)區(qū)）老舊小區(qū)環(huán)境綜合整治辦公室5個工作日內(nèi)出具《整改通知單》，督促施工單位在規(guī)定時間內(nèi)完成整改。
4.施工單位完成整改后，及時反饋整改結(jié)果，由各區(qū)（開發(fā)區(qū)）老舊小區(qū)環(huán)境綜合整治辦公室通知相關(guān)部門、單位復(fù)檢。
5.老舊小區(qū)接管驗收達(dá)標(biāo)后，填寫《老舊小區(qū)環(huán)境綜合整治接管驗收單》。
6.老舊小區(qū)整治工程保修期一年（屋面防水二年），按工程總費用5%預(yù)留質(zhì)量保證金。質(zhì)保期滿，無質(zhì)量問題，返還質(zhì)量保證金。
7.市老舊小區(qū)綜合治理工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室組織發(fā)改、財政、建委、規(guī)劃、消防、房產(chǎn)等部門進(jìn)行隨機抽檢。
八、后期管理
按照屬地管理的原則，由各區(qū)（開發(fā)區(qū)）負(fù)責(zé)實施后期管理。各區(qū)（開發(fā)區(qū)）應(yīng)健全相應(yīng)的管理制度，建立后期管理長效機制，維護(hù)整治成果。
?。ㄒ唬┐_定后期管理模式。
后期管理模式分為專業(yè)化物業(yè)管理和有償社區(qū)服務(wù)管理，具體由街道、社區(qū)在征求居民意見后按照少數(shù)服從多數(shù)的原則確定。
?。ǘ嵤┖笃诠芾怼?br />
1.專業(yè)化物業(yè)管理。實行專業(yè)化物業(yè)管理的小區(qū)成立業(yè)主大會。業(yè)主大會選聘專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐小區(qū)開展專業(yè)化物業(yè)管理，雙方簽訂物業(yè)服務(wù)合同。受聘的物業(yè)企業(yè)應(yīng)根據(jù)《安徽省物業(yè)管理條例》等規(guī)定和《物業(yè)服務(wù)合同》約定，提供專業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)并按合同約定向住戶收取物業(yè)服務(wù)費。
2.有償社區(qū)服務(wù)管理。街道、社區(qū)負(fù)責(zé)轄區(qū)范圍內(nèi)有償社區(qū)服務(wù)管理，由社居委（村委會、小區(qū)委）組織開展?？梢苑謩e聘請保潔、秩序維護(hù)等工作人員負(fù)責(zé)小區(qū)日常管理，或統(tǒng)一委托一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)管理，并由社居委（村委會、小區(qū)委）按照合肥市有償社區(qū)服務(wù)收費管理辦法向住戶收取一定的服務(wù)成本費。小區(qū)內(nèi)公共停車、商業(yè)用房等經(jīng)營性收入由社居委（村委會、小區(qū)委）統(tǒng)一收取和使用，作為小區(qū)物業(yè)管理資金，以彌補小區(qū)管理經(jīng)費不足。
小區(qū)有償社區(qū)服務(wù)管理收費、補貼、經(jīng)營、收支等帳目情況應(yīng)定期向業(yè)主公示，接受群眾監(jiān)督。
附件1
老舊小區(qū)環(huán)境綜合整治居民需求調(diào)查表
小區(qū) 幢 單元
姓名
性別
年齡
職業(yè)
住址
電話
是否同意綜合治理
是（?。 》瘢ā。?br /> 序號
整治內(nèi)容
需要整治（√）
備注
1
房屋主體
整修屋面
外立面涂裝
樓道潔化
增設(shè)樓道燈
2
公共設(shè)施
修整道路
改善雨污排水
增設(shè)停車位（有條件）
新增（改建）自行車棚
拆除違建
修整綠化
架空線入地（有條件）
增設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化垃圾桶
修繕公廁
增設(shè)運動、休閑設(shè)施
改造宣傳欄
增設(shè)路燈
3
水、電、氣表出戶
電力
燃（煤）氣
自來水
4
消防設(shè)施
疏通消防通道
增設(shè)移動式滅火器
增設(shè)（修繕）室外消防栓
5
小區(qū)安全
安裝樓道防盜門
增設(shè)電子監(jiān)控
新建（改造）傳達(dá)室
拆除小圍墻
新建大圍墻
6
物管及商業(yè)用房
新建（改建）物管及
商業(yè)用房（有條件）
7
物業(yè)管理
模式
有償社區(qū)服務(wù)管理
專業(yè)化物業(yè)管理
8
其他
注：被調(diào)查人有其他需求的，在其他一欄后說明，也可另附意見。
區(qū) 街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)服務(wù)中心、社區(qū)委） 聯(lián)系人 電話
附件2
老舊小區(qū)環(huán)境綜合整治居民需求調(diào)查匯總表
月 日
小區(qū)名稱
所屬街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)服務(wù)中心、社區(qū)委）
所屬社居委（村委會、小區(qū)委）
涉及房屋（幢）
涉及居民（戶）
發(fā)放《老舊小區(qū)環(huán)境綜合整治居民需求調(diào)查表》（戶）
回收有效《老舊小區(qū)環(huán)境綜合整治居民需求調(diào)查表》（戶）
有效《老舊小區(qū)環(huán)境綜合整治居民需求調(diào)查表》中同意整治的居民（戶）
同意整治的居民（戶）占該小區(qū)居民總數(shù)（戶）的比例（%）
