發(fā)文機關(guān)司法部
發(fā)文日期2022年10月28日
時效性現(xiàn)行有效
施行日期2022年10月28日
效力級別部門規(guī)范性文件
案例一：李某、孫某農(nóng)村房屋買賣合同公證案
案例簡介：
甲方（出賣人）李某和乙方（買受人）孫某持《房屋買賣合同》來到公證處，稱雙方是同村村民。乙方因遭受雨災導致房屋無法居住，甲方在本村原有住房（獨院一套），后在縣城購買房屋并搬到縣城居住。乙方有意購買甲方本村的房屋用于居住，恢復正常生活。村委會了解到這一情況后，與雙方協(xié)商溝通，協(xié)調(diào)雙方達成了一致意見，即乙方自愿購買甲方的房屋，甲方同意出售上述房屋給乙方，村委會積極協(xié)助雙方辦理不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)等。雙方在當?shù)卮逦瘯膮f(xié)助下，簽訂了《房屋買賣合同》。
為預防今后可能產(chǎn)生的糾紛，雙方?jīng)Q定辦理房屋買賣合同公證。申請人向公證處提供了相關(guān)證明材料，一是當?shù)卣C發(fā)的《災后重建政策解讀》、雙方的《住房等級鑒定表》及災后重建補償名單，證實乙方符合災后重建住房的條件，得到了相應的補償費用；二是雙方的身份證、戶口本，證實雙方為同村村民；三是雙方簽訂的《房屋買賣合同》中有雙方的簽字及中間人村委會主任的簽字蓋章；四是該村村民代表大會會議記錄，證實雙方房屋買賣合同經(jīng)過村民代表大會認可。
公證員根據(jù)上述事實，向雙方當事人告知了村民之間房屋買賣的相關(guān)法律規(guī)定。首先，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國土地管理法實施條例》以及《中央農(nóng)村工作領(lǐng)導小組辦公室農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于進一步加強農(nóng)村宅基地管理的通知》等規(guī)定，農(nóng)村宅基地上所建房屋雖為甲方合法建造，但建造的基礎(chǔ)是根據(jù)法律法規(guī)等規(guī)定享有的宅基地使用權(quán)；農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，宅基地只能在同一集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員轉(zhuǎn)讓，且享有宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓方家庭成員應取得一致意見。其次，公證員向甲方重點告知了雖然其在縣城購買房屋并已搬到縣城居住，但農(nóng)村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，將不被批準；公證員向乙方重點告知了其依法取得甲方的宅基地使用權(quán)后，對原宅基地將不再享有宅基地使用權(quán)，需將原宅基地交還村集體；雙方當事人對此均表示無異議。公證員對證據(jù)材料進行了審查核實確認，并就出售房屋事宜向甲方家庭成員進行了核實，補充核實了甲方家庭成員同意出售的書面意見，辦理了房屋買賣合同公證，并及時出具了公證書。
案例編號：SXJGGGY1644457730
案例二：李某、溫某及某農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司某支行提存協(xié)議公證案
案例簡介：
債務人暨抵押人李某某（即甲方）因無力償還貸款，債權(quán)人某銀行某某支行（即乙方）向公證處申請出具執(zhí)行證書。公證員在債務核實過程中了解到抵押人李某某與銀行有協(xié)商變賣抵押的不動產(chǎn)以償還債務的意向，遂向雙方提出“售房款通過公證提存進行抵押中過戶”的方案。但是，因抵押人對于市場房價等因素的考慮，“售房還貸”意愿存在一定的反復，擔心抵押物出售價格在償還欠款本息后是否仍有部分余額保障自己的生活。債權(quán)人銀行希望快速解決不良貸款，完成清收考核指標。第三人即意向購買人則希望快速、定向購得目標房產(chǎn)，且保障其購房款的資金安全。直至執(zhí)行證書出具，抵押人明確其“售房還貸”意愿后，公證員方才協(xié)調(diào)啟動“售房款通過公證提存進行抵押中過戶”方案。
確定具體操作流程的同時，第三人溫某某（即丙方）信任公證處的提存方式，意愿購買該目標房產(chǎn)。經(jīng)各方共同努力，在銀行不喪失目標房產(chǎn)抵押權(quán)的前提下，目標房產(chǎn)以附帶抵押權(quán)的形式將其過戶登記至丙方名下。在提存款用于結(jié)清貸款本息人民幣XXX萬元，代辦還款手續(xù)和銀行注銷該房產(chǎn)的抵押權(quán)后，溫某某順利領(lǐng)取到完整的產(chǎn)權(quán)證。最后，剩余提存款人民幣XX萬元，由公證處直接支付給抵押人。
整個交易過程中，針對抵押權(quán)人、抵押人、購買人所需履行的解除抵押權(quán)、履行不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)、支付購房款等環(huán)節(jié)的先后順序，針對不同權(quán)利人具有的不同風險，公證機構(gòu)和公證員通過全流程嵌入的方式保障了交易的順利完成。
案例編號：FJGGGY1593571050
