發(fā)文機關最高人民法院
發(fā)文日期2019年07月02日
時效性現(xiàn)行有效
施行日期2019年07月02日
您提出的《關于完善出租人破產(chǎn)程序中管理人對未到期不動產(chǎn)租賃合同解除權的提案》收悉，現(xiàn)答復如下：
根據(jù)我國企業(yè)破產(chǎn)法第十八條的規(guī)定，管理人有權決定是否解除租賃合同。不動產(chǎn)租賃合同，特別是履行期限較長的不動產(chǎn)租賃合同確有其特殊性，但是我國現(xiàn)行法并未對破產(chǎn)中未到期的租賃合同包括不動產(chǎn)租賃合同管理人的解除權作出特別規(guī)定。您在提案中談及，租賃工商業(yè)廠房等建筑屋頂從事分布式光伏電站的承租人前期投入巨大，投資回收期長。目前立法未考慮到這類租賃合同的特殊性，確實可能會損害承租人的利益，進而影響整個行業(yè)的發(fā)展，甚至會對我國清潔能源及環(huán)保事業(yè)產(chǎn)生不利影響。對此問題，應予以足夠的重視。
在比較法上,各國破產(chǎn)實踐中租賃合同的處置規(guī)則非常復雜。在出租人破產(chǎn)時,無論德國破產(chǎn)法還是美國破產(chǎn)法都限制破產(chǎn)管理人的解除權。根據(jù)德國破產(chǎn)法第18條第1款的規(guī)定，出租人破產(chǎn)時,有關租賃關系繼續(xù)有效。美國破產(chǎn)法第365條雖然規(guī)定出租人可以拒絕履行合同,但同時也規(guī)定即便如此,承租人也可以按期支付房租為條件,根據(jù)租約的條款(包括其中關于續(xù)租或延期的條款)繼續(xù)占有并使用有關不動產(chǎn)。
在我國的企業(yè)破產(chǎn)中，土地、房屋的使用權往往是破產(chǎn)債務人（出租人）的主要財產(chǎn)，而近年來土地、房屋租金上漲很快，在改革開放初期或者若干年前簽訂的長期租賃合同的租金普遍偏低，對于破產(chǎn)案件而言，繼續(xù)履行不利于破產(chǎn)債務人（出租人）獲得重整機會。我們將根據(jù)您關于保護承租人利益的建議，結合比較法方面的法律和案例，就該問題進行調(diào)研，以平衡破產(chǎn)程序中承租人和出租人之間的利益，探索合理的規(guī)則。十三屆全國人大常委會已經(jīng)把企業(yè)破產(chǎn)法修改列入立法規(guī)劃，我們將積極提出相關的修法建議。在將來制定相關司法解釋時，也會將破產(chǎn)程序中管理人對不動產(chǎn)租賃合同的解除權問題作為重點問題研究。
在修改法律和制定司法解釋前，可以研究我國合同法第二百二十九條關于買賣不破租賃的規(guī)定在破產(chǎn)程序中應如何適用，以及在個案中引導管理人、破產(chǎn)財產(chǎn)的買受人與不動產(chǎn)租賃的承租人通過個別談判解決部分問題。
感謝您對人民法院工作的關心和支持。
2019年7月2日
