天津市某商務(wù)發(fā)展服務(wù)中心訴某銀行股份有限公司天津分行、天津某置業(yè)有限公司等案外人執(zhí)行異議之訴案-被拆遷人對(duì)還遷房享有的拆遷安置補(bǔ)償權(quán)益可以排除抵押權(quán)人申請(qǐng)的強(qiáng)制執(zhí)行
人民法院案例庫(kù) 入庫(kù)編號(hào)：2024-07-2-471-011
關(guān)鍵詞
民事/案外人執(zhí)行異議之訴/被拆遷人/還遷房/拆遷安置補(bǔ)償權(quán)益/抵押權(quán)/強(qiáng)制執(zhí)行
基本案情
2008年7月8日，原告天津市某商務(wù)發(fā)展服務(wù)中心（以下簡(jiǎn)稱天津某服務(wù)中心）與津南土地整理中心簽訂《土地收購(gòu)安置補(bǔ)償合同》：津南土地整理中心對(duì)天津某服務(wù)中心津南（華）單國(guó)用（2005）字第XX號(hào)國(guó)有土地使用權(quán)證所載明的國(guó)有土地使用權(quán)予以置換，該宗土地面積為12681.5平方米（約19.02畝）。2010年5月4日，天津市國(guó)土資源和房屋管理局津南區(qū)國(guó)土資源分局（出讓人）與被告天津某置業(yè)有限公司（受讓人，以下簡(jiǎn)稱天津某置業(yè)公司）簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，其中約定：本合同項(xiàng)下宗地所建商業(yè)建筑建成后，其中7000平方米由津南土地整理中心進(jìn)行回購(gòu)，用于地塊內(nèi)被拆遷人還遷安置，回購(gòu)價(jià)格3290元／平方米，回購(gòu)房屋的位置等具體事宜由津南土地整理中心根據(jù)需要確定。
2011年11月11日，津南土地整理中心（甲方）、天津某置業(yè)公司（乙方）、天津某服務(wù)中心（丙方）簽訂《房地產(chǎn)回購(gòu)合同》約定：甲方對(duì)乙方所建設(shè)的部分商業(yè)房地產(chǎn)予以回購(gòu)用于安置丙方。由甲、乙、丙三方共同確認(rèn)的7000平方米還遷商業(yè)用房，由甲方于2011年12月31日前組織乙方直接與丙方簽訂《商品房銷售合同》。同年12月5日，津南土地整理中心向天津某置業(yè)公司交付轉(zhuǎn)賬支票一張，金額為16121000元。2014年9月19日，津南土地整理中心向天津某置業(yè)公司交付轉(zhuǎn)賬支票一張，金額為4000000元。后天津某置業(yè)公司未與天津某服務(wù)中心簽訂《商品房銷售合同》。
因天津某置業(yè)公司等未履行另案生效法律文書確定的義務(wù)，被告某銀行股份有限公司天津分行（以下簡(jiǎn)稱某銀行天津分行）向天津市第二中級(jí)人民法院（以下簡(jiǎn)稱天津二中院）申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，該院依法查封了天津某置業(yè)公司名下的房產(chǎn)等財(cái)產(chǎn)，并確認(rèn)某銀行天津分行有權(quán)以登記的抵押物折價(jià)或者以拍賣、變賣相關(guān)財(cái)產(chǎn)所得價(jià)款在《最高額抵押合同》約定的范圍內(nèi)優(yōu)先受償，抵押物包括案涉房屋。天津某服務(wù)中心對(duì)某銀行天津分行的強(qiáng)制執(zhí)行提出異議，天津二中院裁定駁回天津某服務(wù)中心的異議請(qǐng)求。天津某服務(wù)中心不服該裁定，提起本案的案外人執(zhí)行異議之訴，請(qǐng)求依法判令排除對(duì)坐落于咸水沽鎮(zhèn)某小區(qū)2號(hào)樓122-145、201-225房屋的執(zhí)行（總價(jià)款13775000元）。
某銀行天津分行辯稱，應(yīng)當(dāng)依法駁回天津某服務(wù)中心的訴訟請(qǐng)求。1.天津某服務(wù)中心享有的系《土地收購(gòu)安置補(bǔ)償合同》或《房地產(chǎn)回購(gòu)合同》項(xiàng)下的相應(yīng)債權(quán)，其主張依據(jù)合同對(duì)案涉房屋享有優(yōu)先取得權(quán)與事實(shí)不符。2.天津某服務(wù)中心不符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》）第二十八條規(guī)定的情形，其權(quán)利不能排除強(qiáng)制執(zhí)行。
天津市第二中級(jí)人民法院于2022年8月24日作出（2021）津02民初1498號(hào)民事判決：駁回原告天津某服務(wù)中心的全部訴訟請(qǐng)求。宣判后，天津某服務(wù)中心不服，提起上訴。天津市高級(jí)人民法院于2023年4月13日作出（2023）津民終196號(hào)民事判決：駁回上訴，維持原判。天津某服務(wù)中心向最高人民法院申請(qǐng)?jiān)賹?。最高人民法院?024年4月1日作出（2023）最高法民申595號(hào)民事裁定提審本案，并于2024年8月2日作出（2024）最高法民再140號(hào)民事判決：一、撤銷天津市高級(jí)人民法院(2023)津民終196號(hào)民事判決、天津市第二中級(jí)人民法院（2021）津02民初1498號(hào)民事判決；二、不得執(zhí)行咸水沽鎮(zhèn)某小區(qū)2號(hào)樓122-145、201-225房屋。
裁判理由
本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是：天津某服務(wù)中心對(duì)案涉房屋是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。
首先，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民法典〉時(shí)間效力的若干規(guī)定》（法釋〔2020〕15號(hào)）第一條第二款規(guī)定：“民法典施行前的法律事實(shí)引起的民事糾紛案件，適用當(dāng)時(shí)的法律、司法解釋的規(guī)定，但是法律、司法解釋另有規(guī)定的除外?！北景覆疬w補(bǔ)償事實(shí)發(fā)生于《中華人民共和國(guó)民法典》施行前，由此引起的糾紛應(yīng)當(dāng)適用當(dāng)時(shí)有效的司法解釋。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（法釋〔2003〕7號(hào)，已于2020年修正，以下簡(jiǎn)稱《商品房買賣司法解釋》）第七條第一款規(guī)定：“拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持?！惫时徊疬w人基于所有權(quán)調(diào)換形式的拆遷安置補(bǔ)償權(quán)益，具有優(yōu)先于商品房買受人物權(quán)期待權(quán)的效力。《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》第一條規(guī)定：“人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)?！钡诙l規(guī)定：“消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人?！惫式桓度炕蛘叽蟛糠稚唐贩抠?gòu)房款的消費(fèi)者，其物權(quán)期待權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)人的抵押權(quán)。根據(jù)上述規(guī)定，被拆遷人基于所有權(quán)調(diào)換形式的拆遷安置補(bǔ)償權(quán)益優(yōu)先于抵押權(quán)人的抵押權(quán)，可以排除抵押權(quán)人申請(qǐng)的強(qiáng)制執(zhí)行。
其次，根據(jù)天津某服務(wù)中心再審提交的證據(jù)以及原審查明事實(shí)，能夠認(rèn)定天津某服務(wù)中心對(duì)案涉房屋享有的權(quán)益為基于所有權(quán)調(diào)換形式的拆遷安置補(bǔ)償權(quán)益。2007年10月12日，天津市規(guī)劃局向津南土地整理中心核發(fā)《選址意見通知書》，案涉土地在項(xiàng)目選址范圍內(nèi)。同年11月26日，津南土地整理中心作為“土地征收（商住用地）”項(xiàng)目用地單位委托天津市地籍管理中心開展地籍調(diào)查工作，形成《地籍調(diào)查前置成果表》，記載天津某服務(wù)中心為所調(diào)查土地的國(guó)有土地使用單位。2008年1月30日，天津市國(guó)土資源和房屋管理局同意津南區(qū)國(guó)土局上報(bào)的《征收土地方案》，批準(zhǔn)征收津南區(qū)咸水沽鎮(zhèn)某村集體土地2.4141公頃。同年4月25日，津南土地整理中心因?qū)嵤┠呈袌?chǎng)土地整理項(xiàng)目取得《房屋拆遷許可證》。同年5月9日，津南區(qū)房地產(chǎn)管理局發(fā)布《拆遷公告》，列明拆遷人為津南土地整理中心。同年7月8日，拆遷人津南土地整理中心與被拆遷人天津某服務(wù)中心簽訂《土地收購(gòu)安置補(bǔ)償合同》，約定以7000平方米房屋作為拆遷補(bǔ)償?shù)闹饕獙?duì)價(jià)。2023年8月22日，津南區(qū)住房和建設(shè)委員會(huì)出具《情況說(shuō)明》，證明案涉土地在津南土地整理中心實(shí)施津南區(qū)咸水沽鎮(zhèn)某市場(chǎng)土地整理項(xiàng)目范圍內(nèi)。以上事實(shí)表明，津南土地整理中心與天津某服務(wù)中心之間形成拆遷補(bǔ)償關(guān)系，且系以所有權(quán)調(diào)換形式進(jìn)行拆遷補(bǔ)償。
2010年5月4日，津南區(qū)國(guó)土局與天津某置業(yè)公司簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，明確約定天津某置業(yè)公司所建房屋中7000平方米由拆遷人津南土地整理中心購(gòu)買，用作還遷房。該合同確立了天津某置業(yè)公司應(yīng)當(dāng)修建7000平方米還遷房并由津南土地整理中心購(gòu)買用于安排被拆遷人的義務(wù)。2011年11月11日，拆遷人津南土地整理中心、被拆遷人天津某服務(wù)中心與開發(fā)商天津某置業(yè)公司三方簽訂《房地產(chǎn)回購(gòu)合同》約定，津南土地整理中心出資2303萬(wàn)元向天津某置業(yè)公司購(gòu)買7000平方米房屋作為還遷房，房屋交付天津某服務(wù)中心，確定了具體的房屋門牌號(hào)和面積。該合同確定了天津某置業(yè)公司負(fù)有將案涉房屋作為還遷房交付給天津某服務(wù)中心的義務(wù)。對(duì)上述合同和拆遷安置補(bǔ)償行為應(yīng)作整體理解，《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》和《房地產(chǎn)回購(gòu)合同》關(guān)于還遷房的約定是對(duì)拆遷補(bǔ)償安置的細(xì)化和落實(shí)?！斗康禺a(chǎn)回購(gòu)合同》簽訂后，津南土地整理中心已支付天津某置業(yè)公司2012.1萬(wàn)元購(gòu)房款，并表示未支付尾款的原因是未達(dá)到合同約定的支付條件，而非違約拒不支付尾款。這種情況下，天津某服務(wù)中心對(duì)案涉房屋享有的權(quán)益屬于基于所有權(quán)調(diào)換形式的拆遷安置補(bǔ)償權(quán)益，效力優(yōu)先于抵押權(quán)，足以排除抵押權(quán)人申請(qǐng)的強(qiáng)制執(zhí)行。
裁判要旨
1.拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，被拆遷人的拆遷安置補(bǔ)償權(quán)益優(yōu)先于抵押權(quán)人的抵押權(quán)，可以排除抵押權(quán)人申請(qǐng)的強(qiáng)制執(zhí)行。
2.拆遷人、被拆遷人、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂協(xié)議約定，由被拆遷人向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)買房屋作為還遷房，用于安置被拆遷人，以履行拆遷人的拆遷安置義務(wù)，房屋的位置、面積確定的，可以認(rèn)定為“拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議”。
關(guān)聯(lián)索引
《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民法典〉時(shí)間效力的若干規(guī)定》（法釋〔2020〕15號(hào)）第1條
《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋（一）》（法釋〔2020〕25號(hào)）第36條（本案適用的是《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》（法釋〔2002〕16號(hào)，第1條、第2條）
《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》（2020年修正）第27條
一審：天津市第二中級(jí)人民法院（2021）津02民初1498號(hào)民事判決（2022年8月24日）
二審：天津市高級(jí)人民法院（2023）津民終196號(hào)民事判決（2023年4月13日）
再審審查：最高人民法院（2023）最高法民申595號(hào)民事裁定（2024年4月1日）
再審審理：最高人民法院（2024）最高法民再140號(hào)民事判決（2024年8月2日）
